資產活化：五千萬的廠辦，變出四千五百萬的研發金

• 救急且不願動用本金的企業主（高老闆）
• 辦貸困難：「一次性大額套現」。
• 代辦介入點：協助進行「資產重估」。透過配合的專業估價師，挖掘出物業的「隱藏價值」（如未來增值潛力、租金收益率），並對接對大型標的更有胃口的銀行法人部或外商銀行。透過「抵押權極大化」的技術，將原本僅能貸到的金額往上推升，達成實質超貸。

我今年 50 歲，名下有一間價值 5,000 萬且早已還清貸款的廠辦。面對產業轉型，我急需 4,500 萬投入研發，這是我人生最大的賭注。但我不想動用養老金，回頭找銀行增貸時，卻因為「商用標的成數限制」只能貸到 3,500 萬。這 1,000 萬的缺口，差點讓我的轉型計畫胎死腹中。

碰壁後的轉機：找回資產的「隱藏價值」

合作十年的老銀行只會看死板的授信準則，告訴我「成數就是 7 成」。正當我愁著要賣房時，遇到專業顧問。他點出關鍵：「高老闆，這間房子的價值不該由公式決定，我們要讓銀行看見它的『未來產值』與『租金收益率』。」

顧問幫我做的三件關鍵事

• 第一：專業「資產重估」
顧問找來專業估價師，挖掘出物業周邊的開發潛力與高租金收益，寫成詳細報告，證明標的價值遠超目前行情，讓銀行願意重新設定估價水位。

• 第二：對接「法人部」與「外商銀行」
他跳過審核僵化的個人金融部，直接媒合對大型標的更有胃口的法人部。這些單位更看重資產整體的抗險能力，審核邏輯比一般房貸更有彈性。

• 第三：執行「抵押權極大化」技術
透過精準的授信結構規劃，顧問成功將核貸金額推升至 4,500 萬，達成實質上的「超貸」，在不增加額外抵押品的情況下，完美補足研發缺口。

夢想落地：

讓「沉睡的房產資產」轉化為「企業轉型的強大動能」，在不驚動養老本金的前提下，為工廠開啟下一個黃金十年。

寫在簽約後：給自己的承諾

簽下核貸書那刻，我深知這 4,500 萬代表的是這間廠辦幾十年來的信用累積。

給自己的承諾：我會將這筆錢精準投入研發，讓公司成功轉型。我明白「資產活化」是為了創造更大的產值，我會更敬畏每一分信用，帶領員工走向下一個黃金十年。